売却を依頼する
さて、引っ越し先も決まりいよいよ売却に向けて動きます。
今はもっとマンションの価格が上がっているので、少し早まったかな？とも思いますが、ローンの金利が上がると売却に不利になると思い早めに処分しようと思いました。
売却一括比較サイトから一度査定を申し込んだら、それからメールやら電話やら、やたら分厚い書類が送られてきたりと大変なことになりました。。。
結局、施工元のマンション販売会社が仮査定金額も妥当だし、一番物件のことをわかっているだろうと思い本査定をお願いしました。
不動産屋さんに査定してもらったところ「想像以上に状態が良いので高めを狙いましょう」というアドバイスをもらいました。
また全室に内窓を入れており、防音対策や冷暖房効果が高いことや、マンションの購入時の資料や管理組合の総会議事録などもすべて保管していたところもポイントが高い、と言われました。
ということで希望金額から500万円ほど高い金額で売却活動をスタートしました。
不動産屋と結ぶ契約には三種類の契約形態があります。
専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約と言われるものでそれぞれメリット・デメリットがあります。
専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼するもので、自分で買い手を見つけることもできません。
不動産会社はレインズ(REINS：不動産情報交換システム)に物件を登録し、売却状況を1週間に1回以上の報告をする義務があります。
メリット
- 不動産会社が販売活動に力を入れてくれる
- 窓口が1つになる
デメリット
- 他の不動産会社や自分で見つけた買い手と取引できない
- 仲介手数料が高くなる
専任媒介契約
専属専任媒介契約に近いですが、自分で買い手を見つけることができます。
売主に2週間に1回以上の報告をする義務があります
一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼できるもので、自分で買い手を見つけることもできます。不動産会社はレインズへの登録や売却状況の報告は任意です。
メリット
- 買い手の幅が広がる
- 仲介手数料が安くなる
デメリット
- 不動産会社が販売活動に力を入れない可能性がある
- 窓口が複数になる
- 複数の不動産会社に依頼できますが、その結果SUUMOなどの情報サイトに同じ物件情報が複数登録されて非常に見にくくなります。また売れずに売却期間が長くなると悪目立ちするようになり逆効果になります
契約形態も一般媒介が良いとか専任が良いとか諸説ありますが、今回は査定に来た担当者さんの人柄が気に入った(あとで分かったが実は同じ大学の出身だった)ので、専属専任媒介でまずは3ヶ月お願いすることにしました。
販売開始から3ヶ月から半年程度では売れるだろうという話でした。
販売開始
平行して引っ越し先の本契約、そして引っ越しとバタバタと進み、空室になった我が家の大掃除をして本格的に売却活動の開始です。
空室なので内見の対応も不動産屋に鍵を預けて任せてしまったのでこちらで特にすることはなく、それはかなり楽でした。
1ヶ月半経ちましたが、どうも反応がイマイチのようです。
担当者さんが申し訳なさそうな顔をしていたので、こちらから「少し値下げしませんか？」と申し出ました。
元々想定より500万円高い金額でスタートしていたので200万円下げて、再度ポスティングやサイト更新で様子を見ることに。。。
ぼちぼち内見は入るのですが、中々決まらず・・・そろそろ3ヶ月が経とうとして専属専任媒介契約の期限が近づいてきました。
それはそうと新居の家賃とローンや固定資産税の二重の支払いがかなりキツくなってきました。
当然ながらRL360への毎月$2,500の積立も続けているので、ある程度覚悟はしていましたが、このまま売却が遅れていくと家計が破産の危機に陥りそうです。。。
不動産屋さんに「契約更新するかどうかはまだ決めてないです」と軽く脅しをかけて(笑)頑張ってもらうことにしました。
契約更新まで残り一週間となって別の不動産会社にコンタクトを取り始めた次の日に担当者さんから「購入希望入りました！！」と連絡がきました。
「他の不動産屋とのやりとり聞いてたんかい！」というぐらい絶妙のタイミングです。
ただ条件があり「もう100万円下げてくれるなら決める」とのことでした。それでも想定より200万円高い金額でしたので即決でOKしました。
という訳で我が家の破産危機はなんとか脱し、ローンの完済と現金資産ができました。
賃貸生活
現在は賃貸マンション暮らしですが、周囲の人たちの反応が二通りで面白いです。
投資家の人たちからは「良いタイミングで売ったね！」と言われますが、他の普通の人たちからは一様に「賃貸なの！？」と言われます。
やはり我々世代以上の一般人には「持ち家→賃貸」へのルートは相当に珍しいケースのようです。
賃貸マンションに引っ越して一年ほど経ちますが、不思議なことにあれほど愛着があった前の家のことなど、すでに気にならなくなっています。
今回ほとんど新しい家具は買わず前の家から持ってきましたので、家というのは家という箱よりも、そこにあった人・モノがその家を形作っているのかも、と思いました。
